HABORA 如何帮助您的资产组合为环境认证做好准备

为房地产项目获得环境认证并非始于审核当天。整个过程要早得多，从数据的整理、目标的设定、绩效的跟踪，到能够就每一处资产提供可靠证据开始。

消耗账单、排放清单、废弃物报告、环境政策、许可证、技术报告、维护计划和运营记录都必须保持更新、与正确的物业相关联，并可供分析使用。

在拥有数十或数百处资产的资产组合中，通过电子表格、孤立的文件夹和分散的文档来完成这种管控，会使准备工作变得缓慢、昂贵且容易产生不一致。

HABORA 正是在这一阶段发挥作用：整理数据、文档、指标、目标与职责，提升资产组合面向环境评估与认证的准备程度。

巴西常用的主要环境认证

区分认证体系与负责其实施、管理或审核的机构非常重要。在巴西房地产市场中最常见的参照体系包括：

LEED

LEED（Leadership in Energy and Environmental Design，能源与环境设计先锋）由美国绿色建筑委员会（U.S. Green Building Council，USGBC）开发。项目的技术评估与认证由 Green Business Certification Inc.（GBCI）管理。在巴西，Green Building Council Brasil 负责该体系相关市场的推广、培训与发展。

LEED 拥有适用于新建、室内、既有建筑、运营与维护等多种类别的模式。其评估涵盖能源、水、材料、废弃物、选址、交通和室内环境质量等主题。

根据 GBC Brasil 的 2024 年度活动报告，该国在 LEED 注册和认证项目方面位居世界第五，体现了该体系在巴西市场的重要性。

AQUA-HQE

AQUA-HQE 认证源自法国的 HQE 体系，在巴西由 Fundação Carlos Alberto Vanzolini 独家实施。

其要求已根据巴西实际情况进行调整，考虑了气候、技术规范、法规和本地特征。该认证可应用于处于建设、翻新和运营阶段的项目。

AQUA-HQE 评估与生活质量、尊重环境、经济绩效、管理与治理相关的主题。对于处于运营阶段的建筑，其参照体系既涵盖管理体系，也涵盖建筑及运营实践的质量。

根据 Fundação Vanzolini 公布的信息，截至 2025 年 1 月，巴西已有约 975 栋建筑、约 2000 万平方米通过认证。

EDGE

EDGE（Excellence in Design for Greater Efficiencies，卓越设计提升效率）是国际金融公司（International Finance Corporation，IFC）的一项倡议，IFC 隶属于世界银行集团。

该体系聚焦于资源使用效率。为获得 EDGE 认证，项目必须相较于一栋基准建筑，证明其在能源、水以及材料的隐含能源（或隐含碳）方面达到该体系规定的最低节约幅度。

EDGE 也提供适用于既有建筑和大型改造的路径。认证由获授权的独立机构执行，其中包括 GBCI、Sintali、Bureau Veritas 和 SGS，具体取决于市场和本地可用情况。

GBC Zero Energy

由 Green Building Council Brasil 推广的 GBC Zero Energy 认证，认可能够以可再生能源发电平衡年度能源消耗的建筑。

该流程要求提供真实的运营数据。认证有效期为 12 个月，可在重新提交上一期间能源平衡证明后予以续期。

这一模式突显了持续整理账单、计量、发电数据和历史记录的重要性。

WELL

WELL Building Standard 由国际 WELL 建筑研究院（International WELL Building Institute，IWBI）开发，其认证由 GBCI 管理。

尽管并非纯粹的环境认证，WELL 仍是希望在与健康和福祉相关因素方面展示建成环境绩效的项目的重要参照。

WELL v2 组织为十大概念：空气、水、营养、光照、运动、热舒适、声环境、材料、精神与社区。因此，它可以补充更为全面的环境与 ESG 战略。

GRESB：面向企业、基金与资产组合的基准

GRESB 应单独看待，因为它并不是针对建筑的环境认证。

它是一项全球性的 ESG 绩效基准，面向的参与者包括房地产企业、私募基金、上市公司、开发商和投资者等。

其房地产评估会考量企业层面的信息与资产数据，包括能源、温室气体排放、水、废弃物、信息覆盖度、政策、目标、风险管理以及资产组合中已有的认证。

对于管理多处物业的企业而言，对这些数据进行结构化，既有助于向 GRESB 报告，也有助于为资产准备单项认证。

HABORA 中的准备流程如何运作

HABORA 将环境认证的准备转变为持续的管理过程，而非仅在审核临近时才启动的临时攻坚。

1. 确定拟申请的认证或参照体系

第一步是确定哪种认证、评估或环境承诺适合该资产组合。这一选择取决于以下因素：

• 物业的类型与用途；
• 项目所处的阶段；
• 资产的所在地；
• 企业目标；
• 投资者要求；
• 数据可用性；
• 环境成熟度水平；
• 可持续融资需求；
• 资产组合增值战略。

既有建筑可能遵循与在建项目不同的路径。同样，打算响应 GRESB 的企业需要在资产层面和资产组合层面整理信息，而单项认证则要求为每个项目提供具体证据。

HABORA 允许记录所选目标，并将其与所涵盖的物业相关联。

2. 资产初步诊断

平台整合关于每处物业的可用信息，并核查哪些数据、文档和指标已经登记。诊断可以识别出，例如：

• 某些月份缺少账单；
• 已过期的文档；
• 临近到期的许可证；
• 未登记计量表的物业；
• 缺少废弃物数据；
• 没有关联目标的政策；
• 没有明确负责人的目标；
• 没有证据支持的指标；
• 各资产之间覆盖度的差异；
• 缺少消耗数据的期间；
• 文档与登记之间的不一致。

这一分析使企业能够在认证流程正式启动之前了解资产组合的真实状况。

3. 初步环境 Health Score

HABORA 可以为每处物业以及整合后的资产组合生成初步的环境 Health Score。

该指标评估与能源、水、排放、废弃物、文档、合规、政策、目标、治理、数据质量、绩效历史、职责界定以及行动计划执行等主题相关信息的整理程度、覆盖度和准备程度。

Health Score 可以根据企业所选参照体系相关的公开类别与标准进行配置。例如：

• 对于既有建筑的 LEED，诊断可以对能源、水、废弃物、交通和人体体验方面的数据可用性赋予更高的权重；
• 对于 EDGE，重点可以集中在能源、水和材料上；
• 对于 GRESB，数据覆盖度、排放、政策、目标以及资产组合的整合绩效更为重要。

HABORA 的 Health Score 是一项专有的初步指标。它不代表、不替代、也不预测任何认证机构的官方评分。其目的是展示资产的准备水平、指出缺口并帮助确定行动优先级。

4. 符合性矩阵

诊断之后，HABORA 可以将适用标准整理成一份符合性矩阵。每项要求都可以获得一个分类，例如：

• 已满足；
• 部分满足；
• 未满足；
• 不适用；
• 等待文档；
• 等待技术验证；
• 待执行运营行动。

该矩阵还可以标明相关物业、对应标准、所需证据、可用文档、负责人、期限、优先级、状态以及对 Health Score 的预估影响。

这一结构使企业能够准确看出，在将项目提交外部分析之前，还有哪些方面需要完善。

5. 证据集中管理

环境认证依赖于提交可核验的证据。在 HABORA 中，每份文档都可以与物业、指标、期间、目标及对应要求相关联。

根据认证类型和项目类型，该资料库可以包含：

• 水、电、燃气和燃料账单；
• 可再生能源发电数据；
• 排放清单；
• 废弃物报告与处置证明；
• 环境许可证与技术报告；
• 维护计划与检查记录；
• 与供应商签订的合同；
• 环境政策与运营程序；
• 培训证据；
• 审核报告；
• 图纸、说明书与设备文档；
• 照片记录与节能行动的凭证。

当需要确认资产的身份、权属、合规性或范围时，产权登记、证明与法律文件同样可以保存在平台中。

6. 有效期管控与文档连续性

有些文档设有正式的有效期。另一些则需要更新，因为它们代表着特定的运营期间。

HABORA 可以针对以下事项发出提醒：

• 许可证到期；
• 技术报告续期；
• 证明更新；
• 缺少消耗账单；
• 尚未提供证据的期间；
• 需要替换的文档；
• 等待验证的证据。

对于消耗账单，平台可以管控按月的连续性并识别历史记录中的缺口。这种跟踪对于基于运营绩效的认证尤为重要，例如 LEED O+M 和 Arc 平台的工具，以及零平衡类认证。

7. 消耗账单的整理

账单与计量可以与物业、单元、计量表、供应商、核算月份、抄表期间、能源来源、消耗类型、服务面积、占用情况以及付款责任方相关联。

对这些数据的整理，使企业能够跟踪总消耗、消耗强度、历史演变、重要波动、物业之间的比较、数据覆盖度、缺失期间以及相对于目标的绩效。

数据覆盖度对于资产组合评估尤为重要。例如在 GRESB 中，能源、排放、水和废弃物是在资产层面处理的，并对运营控制以及信息所涵盖的面积作出区分。

8. 政策、指标与目标之间的关系

一项孤立的环境政策本身并不能证明存在有效的管理。有必要展示该政策如何转化为目标、行动、职责和可衡量的结果。

在 HABORA 中，一项降低用水消耗的政策可以与所涵盖的物业、消耗指标、基准线、年度目标、期限、负责人、计划行动、账单与计量、已实现的结果以及对任何偏差的说明相关联。

同样的逻辑可以应用于能效、排放、废弃物、燃料消耗、可再生能源发电、合理用水、环境质量、预防性维护和可持续采购。

这种关联形成了一条清晰的逻辑链：

政策 → 目标 → 指标 → 行动 → 证据 → 结果

由此，企业不仅能够证明文档的存在，更能够证明环境治理结构的切实运用。

9. 行动计划

已识别的缺口可以在平台内转化为行动计划。每项行动都可以包含描述、物业、相关标准、优先级、负责人、期限、预估成本、预期证据、状态、对 Health Score 的影响以及更新历史。

企业可以根据紧迫性、环境影响、不合规风险、成本以及对拟申请认证的重要性等因素来确定行动的优先级。

10. 审核准备

当企业决定正式启动认证时，HABORA 能够整合此前已经整理好的证据。内部团队、顾问和技术专业人员可以查阅最新文档、消耗历史、指标、目标、政策、负责人、行动计划、待办事项、变更记录以及与各项标准相关的证据。

这减少了在不同部门之间查找信息的工作量，并便于在提交给认证机构之前进行内部复核。

11. 后续跟踪与再认证

认证并不意味着环境管理的终结。消耗数据仍在持续产生，文档仍在陆续到期，建筑的绩效也可能改善或恶化。

因此，HABORA 在首次评估之后仍持续进行跟踪，使企业能够更新 Health Score、跟踪目标、管控文档、识别偏差、登记新证据、比较期间、准备续期，并使资产组合始终保持有序。

这种连续性对于基于绩效的体系以及需要定期续期的认证尤为重要。

HABORA 是否颁发或保证认证？

不会。

HABORA 不替代认证机构、审核员、评估组织、专业咨询机构、工程或建筑专业人员、技术负责人或独立核查方。

平台也不保证某一项目一定会获得认证。最终决定取决于是否满足所选体系的要求，以及由主管机构所进行的评估。

HABORA 的角色是充当管理、智能与治理的一层：整理信息、梳理缺口、跟踪指标、管控证据，并为更加结构化的评估做好资产组合的准备。

从一次性准备到长期环境管理

那些仅在收到审核方要求时才开始整理文档的企业，往往会面临返工、数据缺口，以及难以证明资产历史的问题。

HABORA 提出了一种不同的方式。通过集中管理环境数据、文档、目标、政策与负责人，企业将认证转化为持续管理战略的一部分。

由此得到的资产组合更加有序、更加透明、更易审核、更好地面向环境认证做好准备、更契合企业目标，也更有能力回应投资者及其他利益相关方。

HABORA 交付的不仅仅是一个文档文件夹。它帮助构建数据、证据与治理结构，使资产组合能够在其环境之旅中以持续且可衡量的方式不断前进。