Cómo HABORA prepara su cartera para certificaciones ambientales

Obtener una certificación ambiental para un desarrollo inmobiliario no comienza en el momento de la auditoría. El proceso empieza mucho antes, con la organización de los datos, la definición de metas, el seguimiento del desempeño y la capacidad de presentar evidencias confiables sobre cada activo.

Las facturas de consumo, los inventarios de emisiones, los informes de residuos, las políticas ambientales, las licencias, los informes técnicos, los planes de mantenimiento y los registros operativos deben estar actualizados, vinculados al inmueble correcto y disponibles para su análisis.

En carteras con decenas o cientos de activos, realizar este control mediante hojas de cálculo, carpetas aisladas y documentos dispersos hace que la preparación sea lenta, costosa y propensa a inconsistencias.

HABORA actúa exactamente en esta etapa: organiza datos, documentos, indicadores, metas y responsabilidades para elevar el nivel de preparación de la cartera para evaluaciones y certificaciones ambientales.

Principales certificaciones ambientales utilizadas en Brasil

Es importante diferenciar el sistema de certificación de la entidad responsable de su aplicación, administración o auditoría. Entre las referencias más presentes en el mercado inmobiliario brasileño están:

LEED

El LEED — Leadership in Energy and Environmental Design — fue desarrollado por el U.S. Green Building Council (USGBC). La evaluación técnica y la certificación de los proyectos son administradas por Green Business Certification Inc. (GBCI). En Brasil, el Green Building Council Brasil actúa en la difusión, capacitación y desarrollo del mercado relacionado con el sistema.

El LEED posee modalidades aplicables a nuevas construcciones, interiores, edificios existentes, operación y mantenimiento, entre otras categorías. Su evaluación contempla temas como energía, agua, materiales, residuos, ubicación, transporte y calidad ambiental interior.

De acuerdo con el Informe de Actividades 2024 del GBC Brasil, el país ocupaba la quinta posición mundial en proyectos registrados y certificados por el LEED, demostrando la relevancia del sistema en el mercado brasileño.

AQUA-HQE

La certificación AQUA-HQE tiene su origen en el sistema francés HQE y se aplica en Brasil exclusivamente por la Fundação Carlos Alberto Vanzolini.

Sus requisitos fueron adaptados a la realidad brasileña, considerando el clima, las normas técnicas, las regulaciones y las características locales. La certificación puede aplicarse a desarrollos en construcción, renovación y operación.

La AQUA-HQE evalúa temas relacionados con la calidad de vida, el respeto al medio ambiente, el desempeño económico, la gestión y la gobernanza. Para edificios en operación, sus referenciales contemplan tanto el sistema de gestión como la calidad del edificio y de las prácticas operativas.

Según información publicada por la Fundação Vanzolini, hasta enero de 2025 aproximadamente 975 edificios y cerca de 20 millones de metros cuadrados habían sido certificados en Brasil.

EDGE

El EDGE — Excellence in Design for Greater Efficiencies — es una iniciativa de la International Finance Corporation (IFC), integrante del Grupo Banco Mundial.

El sistema está orientado a la eficiencia en el uso de los recursos. Para obtener la certificación EDGE, un proyecto debe demostrar, en comparación con una edificación de referencia, los ahorros mínimos previstos por el sistema en energía, agua y energía incorporada (o carbono incorporado) de los materiales.

El EDGE también posee un camino aplicable a edificios existentes y grandes reformas. La certificación es realizada por entidades independientes autorizadas, entre ellas GBCI, Sintali, Bureau Veritas y SGS, según el mercado y la disponibilidad local.

GBC Zero Energy

La certificación GBC Zero Energy, promovida por el Green Building Council Brasil, reconoce edificaciones capaces de equilibrar el consumo anual de energía con la generación de energía renovable.

El proceso exige datos efectivos de operación. La certificación tiene una validez de 12 meses y puede renovarse mediante una nueva comprobación del balance energético correspondiente al período anterior.

Este modelo evidencia la importancia de mantener facturas, mediciones, datos de generación y registros históricos continuamente organizados.

WELL

El WELL Building Standard es desarrollado por el International WELL Building Institute (IWBI) y su certificación es administrada por el GBCI.

Aunque no es exclusivamente ambiental, el WELL es una referencia importante para desarrollos que desean demostrar el desempeño del entorno construido en factores relacionados con la salud y el bienestar.

El WELL v2 está organizado en diez conceptos: aire, agua, alimentación, iluminación, movimiento, confort térmico, sonido, materiales, mente y comunidad. Puede, por lo tanto, complementar una estrategia ambiental y ESG más amplia.

GRESB: benchmark para empresas, fondos y carteras

El GRESB debe tratarse por separado porque no es una certificación ambiental de edificios.

Se trata de un benchmark global de desempeño ESG orientado, entre otros participantes, a empresas inmobiliarias, fondos privados, compañías cotizadas, desarrolladores e inversores.

Su evaluación inmobiliaria considera información corporativa y datos de los activos, incluyendo energía, emisiones de gases de efecto invernadero, agua, residuos, cobertura de la información, políticas, metas, gestión de riesgos y certificaciones existentes en la cartera.

Para empresas que administran diversos inmuebles, la estructuración de estos datos puede apoyar tanto el reporte al GRESB como la preparación de los activos para certificaciones individuales.

Cómo funciona el flujo de preparación en HABORA

HABORA transforma la preparación para certificaciones ambientales en un proceso continuo de gestión, y no en un esfuerzo puntual iniciado solo cuando se aproxima una auditoría.

1. Definición de la certificación o del referencial pretendido

El primer paso es identificar qué certificación, evaluación o compromiso ambiental tiene sentido para la cartera. Esta elección depende de factores como:

• tipo y uso de los inmuebles;
• etapa del desarrollo;
• ubicación de los activos;
• objetivos corporativos;
• exigencias de los inversores;
• disponibilidad de datos;
• nivel de madurez ambiental;
• necesidad de financiamiento sostenible;
• estrategia de valorización de la cartera.

Un edificio existente puede seguir una trayectoria diferente de un desarrollo aún en construcción. De la misma forma, una empresa que pretende responder al GRESB necesita organizar información a nivel de activo y de cartera, mientras que una certificación individual exige evidencias específicas para cada desarrollo.

HABORA permite registrar el objetivo elegido y vincularlo a los inmuebles abarcados.

2. Diagnóstico inicial de los activos

La plataforma consolida la información disponible sobre cada inmueble y verifica qué datos, documentos e indicadores ya están registrados. El diagnóstico puede identificar, por ejemplo:

• ausencia de facturas de determinados meses;
• documentos vencidos;
• licencias próximas al vencimiento;
• inmuebles sin medidores registrados;
• ausencia de datos sobre residuos;
• políticas sin metas asociadas;
• metas sin responsables definidos;
• indicadores sin evidencias;
• diferencias de cobertura entre los activos;
• períodos sin datos de consumo;
• inconsistencias entre documentos y registros.

Este análisis permite comprender la condición real de la cartera antes del inicio formal del proceso de certificación.

3. Health Score ambiental preliminar

HABORA puede generar un Health Score ambiental preliminar para cada inmueble y para la cartera consolidada.

El indicador evalúa el grado de organización, cobertura y preparación de la información relacionada con temas como energía, agua, emisiones, residuos, documentación, conformidad, políticas, metas, gobernanza, calidad de los datos, historial de desempeño, definición de responsabilidades y ejecución de planes de acción.

El Health Score puede configurarse de acuerdo con las categorías y los criterios públicos relacionados con el referencial elegido por la empresa. Por ejemplo:

• para LEED de edificios existentes, el diagnóstico puede atribuir mayor relevancia a la disponibilidad de datos sobre energía, agua, residuos, transporte y experiencia humana;
• para EDGE, el foco puede concentrarse en energía, agua y materiales;
• para GRESB, ganan relevancia la cobertura de los datos, las emisiones, las políticas, las metas y el desempeño consolidado de la cartera.

El Health Score de HABORA es un indicador propietario y preliminar. No representa, sustituye ni anticipa la puntuación oficial de ninguna certificadora. Su finalidad es mostrar el nivel de preparación del activo, señalar brechas y ayudar en la priorización de las acciones.

4. Matriz de adherencia

Después del diagnóstico, HABORA puede organizar los criterios aplicables en una matriz de adherencia. Cada requisito puede recibir una clasificación, como:

• atendido;
• parcialmente atendido;
• no atendido;
• no aplicable;
• a la espera de documento;
• a la espera de validación técnica;
• pendiente de acción operativa.

La matriz también puede indicar el inmueble relacionado, el criterio correspondiente, la evidencia necesaria, el documento disponible, el responsable, el plazo, la prioridad, el estado y el impacto estimado sobre el Health Score.

Esta estructura permite que la empresa visualice exactamente qué puntos necesitan desarrollarse antes de someter el desarrollo al análisis externo.

5. Centralización de las evidencias

Las certificaciones ambientales dependen de la presentación de evidencias verificables. En HABORA, cada documento puede vincularse al inmueble, al indicador, al período, a la meta y al requisito correspondiente.

El repositorio puede incluir, según la certificación y el tipo de desarrollo:

• facturas de agua, energía, gas y combustibles;
• datos de generación de energía renovable;
• inventarios de emisiones;
• informes de residuos y certificados de destino;
• licencias ambientales e informes técnicos;
• planes de mantenimiento y registros de inspecciones;
• contratos con proveedores;
• políticas ambientales y procedimientos operativos;
• evidencias de capacitaciones;
• informes de auditoría;
• planos, memorias y documentos de los equipos;
• registros fotográficos y comprobantes de acciones de eficiencia.

Las matrículas, certificados y documentos jurídicos también pueden mantenerse en la plataforma cuando sean necesarios para confirmar la identificación, titularidad, regularidad o alcance del activo.

6. Control de validez y continuidad documental

Algunos documentos poseen un plazo formal de validez. Otros necesitan actualizarse porque representan un determinado período de operación.

HABORA puede emitir alertas relacionadas con:

• vencimiento de licencias;
• renovación de informes técnicos;
• actualización de certificados;
• ausencia de facturas de consumo;
• períodos aún no comprobados;
• documentos que necesitan ser sustituidos;
• evidencias a la espera de validación.

Para las facturas de consumo, la plataforma puede controlar la secuencia mensual e identificar brechas en el historial. Este seguimiento es especialmente relevante para certificaciones basadas en el desempeño operativo, como el LEED O+M y las herramientas de la plataforma Arc, además de las certificaciones de balance cero.

7. Organización de las facturas de consumo

Las facturas y mediciones pueden vincularse a inmueble, unidad, medidor, empresa concesionaria, competencia, período de lectura, fuente de energía, tipo de consumo, área atendida, ocupación y responsable del pago.

La organización de estos datos permite acompañar el consumo total, la intensidad de consumo, la evolución histórica, las variaciones relevantes, la comparación entre inmuebles, la cobertura de los datos, los períodos ausentes y el desempeño en relación con las metas.

La cobertura de los datos es especialmente relevante para las evaluaciones de cartera. En el GRESB, por ejemplo, energía, emisiones, agua y residuos se tratan a nivel de activo, con distinciones relacionadas con el control operativo y el área abarcada por la información.

8. Relación entre políticas, indicadores y metas

Una política ambiental aislada no demuestra, por sí sola, la existencia de una gestión efectiva. Es necesario mostrar cómo la política se transforma en metas, acciones, responsabilidades y resultados medibles.

En HABORA, una política de reducción del consumo de agua puede vincularse a los inmuebles abarcados, el indicador de consumo, la línea de base, la meta anual, el plazo, los responsables, las acciones planificadas, las facturas y mediciones, el resultado alcanzado y las justificaciones para eventuales desviaciones.

La misma lógica puede aplicarse a la eficiencia energética, las emisiones, los residuos, el consumo de combustibles, la generación renovable, el uso racional del agua, la calidad ambiental, el mantenimiento preventivo y la adquisición sostenible.

Esta vinculación crea una traza lógica:

política → meta → indicador → acción → evidencia → resultado

Con esto, la empresa logra demostrar no solo la existencia de documentos, sino la aplicación efectiva de una estructura de gobernanza ambiental.

9. Plan de acción

Las brechas identificadas pueden convertirse en planes de acción dentro de la plataforma. Cada acción puede contener descripción, inmueble, criterio relacionado, prioridad, responsable, plazo, costo estimado, evidencia esperada, estado, impacto en el Health Score e historial de actualizaciones.

La empresa puede priorizar las acciones con base en factores como urgencia, impacto ambiental, riesgo de no conformidad, costo y relevancia para la certificación pretendida.

10. Preparación para la auditoría

Cuando la organización decide iniciar formalmente la certificación, HABORA permite consolidar las evidencias previamente organizadas. El equipo interno, los consultores y los profesionales técnicos pueden acceder a documentos actualizados, historial de consumo, indicadores, metas, políticas, responsables, planes de acción, pendientes, registros de cambios y evidencias relacionadas con los criterios.

Esto reduce el trabajo de buscar información en diferentes áreas y facilita la realización de la revisión interna antes del envío a la entidad certificadora.

11. Seguimiento posterior y recertificación

La certificación no pone fin a la gestión ambiental. Los datos de consumo continúan produciéndose, los documentos continúan venciendo y el desempeño de los edificios puede mejorar o empeorar.

Por eso, HABORA mantiene el seguimiento después de la primera evaluación, permitiendo actualizar el Health Score, acompañar metas, controlar documentos, identificar desviaciones, registrar nuevas evidencias, comparar períodos, preparar renovaciones y mantener la cartera continuamente organizada.

Esta continuidad es especialmente importante para sistemas basados en el desempeño y para certificaciones con renovación periódica.

¿HABORA emite o garantiza la certificación?

No.

HABORA no sustituye a certificadoras, auditores, organismos de evaluación, consultorías especializadas, profesionales de ingeniería o arquitectura, responsables técnicos o verificadores independientes.

La plataforma tampoco garantiza que un determinado desarrollo será certificado. La decisión final depende del cumplimiento de los requisitos del sistema elegido y de la evaluación realizada por la entidad competente.

El papel de HABORA es funcionar como una capa de gestión, inteligencia y gobernanza: organizar información, mapear brechas, acompañar indicadores, controlar evidencias y preparar la cartera para una evaluación más estructurada.

De la preparación puntual a la gestión ambiental permanente

Las empresas que empiezan a organizar sus documentos solo cuando reciben una solicitud de la auditoría tienden a enfrentar retrabajo, brechas de datos y dificultad para comprobar el historial de los activos.

HABORA propone un enfoque diferente. Al centralizar los datos ambientales, los documentos, las metas, las políticas y los responsables, la empresa transforma la certificación en parte de una estrategia continua de gestión.

El resultado es una cartera más organizada, más transparente, más auditable, más preparada para certificaciones ambientales, más alineada con las metas corporativas y más capaz de responder a inversores y demás partes interesadas.

HABORA no entrega solo una carpeta de documentos. Ayuda a construir la estructura de datos, evidencias y gobernanza necesaria para que la cartera avance de manera continua y medible en su recorrido ambiental.